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El Subsecretario de Justicia de los Estados Unidos Thomas E. Pérez habla sobre préstamos justos y vivienda justa en la Institución Brookings
Washington, D.C. ~ Miércoles, 23 de junio de 2010

Gracias por invitarme hoy aquí a participar en esta conversación tan importante.

Al salir de una crisis de la vivienda, impulsada, en gran parte, por prácticas arriesgadas e irresponsables de préstamos que permitieron que demasiados ciudadanos estadounidenses obtuvieran préstamos para la vivienda insostenibles y demasiado caros, enfrentamos hoy los desafíos épicos de poner orden, reparar familias y comunidades y arreglar un sistema en quiebra.

Se han llevado a cabo más de 2.5 millones de ejecuciones hipotecarias desde 2007, y se prevén 10 a 13 millones más a lo largo de los próximos cuatro años. Alrededor de uno de cada cuatro prestatarios está enfrentando dificultades y debe más de lo que vale su casa.

Esta crisis ha devastado a comunidades de todos los tipos, en cada estado, de costa a costa. Pero, un hecho queda claro; si bien la crisis de las ejecuciones ha afectado a muchísimas comunidades de todos los Estados Unidos, las comunidades de color han sido especialmente afectadas y han sufrido las mayores consecuencias.

  • Un estudio divulgado por el Centro para los Préstamos Responsables la semana pasada encontró que el 17 por ciento de los propietarios de vivienda Hispanos y el 11 por ciento de todos los propietarios de vivienda Afroestadounidenses o han perdido sus hogares o tienen riesgo inminente de perder sus hogares. Estas ejecuciones drenarán $273 billones de dólares de las comunidades Hispanas y Afroestadounidenses de todo el país.
  • Un estudio realizado por el New York Times encontró que un hogar negro en la Ciudad de Nueva York con ingresos superiores a los $68,000 dólares al año tenía casi cinco veces más probabilidad de tener un préstamo "subprime" que los hogares blancos con ingresos similares.
  • Estudios que han tomado en cuenta la capacidad de crédito y otros factores relevantes han encontrado que los prestatarios Afroestadounidenses e Hispanos tenían probabilidades mucho mayores de tener préstamos "subprime" que prestatarios similares de raza blanca.

La segregación y resegregación persistente de los vecindarios tuvo un papel importante en magnificar el daño a las comunidades Afroestadounidenses e Hispanas. Cuanto más segregada sea una comunidad de color, más probable es que los propietarios que viven en el lugar sean objeto de ejecución hipotecaria. El Fondo de Reinversión, en una serie de estudios sobre ejecuciones hipotecarias, encontró que al aumentar el porcentaje de residentes Afroestadounidenses y Latinos en una comunidad, también aumenta la proporción general de ejecuciones hipotecarias en la comunidad. Esto se debe en parte a que algunos de los prestamistas que vendieron los préstamos más tóxicos tuvieron como objetivo a los residentes de dichas comunidades. El resultado es una gran cantidad de ejecuciones hipotecarias, muy próximas la una de la otra, con consecuencias devastadoras para la comunidad - muchas de las mismísimas comunidades en las que se realizaron inversiones significativas y que habían comenzado a revitalizarse y prosperar.

Esta crisis comenzó como una crisis debida a préstamos "subprime"--basada en préstamos predatorios y discriminatorios realizados con poca supervisión y aplicación legal reguladora o ninguna. La protección al consumidor de sentido común, la regulación y la aplicación legal y un clima comercial sano van de la mano - están indivisiblemente entrelazados, y no son mutuamente exclusivos. En ausencia de protección al consumidor de sentido común, los malos prestamistas, quienes comercializaron productos tóxicos de manera engañosa, hicieron que los buenos prestamistas tuvieran que abandonar el mercado.

He visto esta crisis y su impacto devastador desde los ámbitos local, estatal y nacional, y, tal vez, la mayor lección que aprendí como funcionario local y estatal fue que la supervisión y la aplicación legal federal son absolutamente esenciales para asegurar los préstamos responsables y no discriminatorios.

El Presidente Obama reconoce esto, y ha apoyado una reforma reguladora financiera fuerte y el Congreso la ha aprobado. Esperamos ansiosos su aprobación final, trabajando estrechamente con el buró financiero del consumidor, previsto, como lo hacemos ahora con nuestros asociados de regulación bancaria, para tomar acción contra las prácticas y políticas de regulación que alimentaron esta crisis y para prevenir una nueva crisis.

El Presidente ha establecido una gama de programas para asistir a los propietarios de vivienda y comunidades en dificultades. Por ejemplo, el Programa de Estabilización de Vecindarios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano [Housing and Urban Development (HUD)] provee fondos críticos a comunidades estatales y locales para luchar contra la desgracia de las ejecuciones. El gobierno también ha realizado una inversión sustancial en asesoría sobre la vivienda para asistir a los propietarios de vivienda.

Además, el Presidente ha transmitido un fuerte mensaje a todas las dependencias federales de que el fraude hipotecario y la preservación de la vivienda es una altísima prioridad al establecer la Unidad Especial de Aplicación Legal contra el Fraude Financiero. A través de colaboración sin precedentes en el ámbito federal, estatal y local, estamos trabajando arduamente en identificar y tomar acción para acabar con el fraude emergente y la discriminación mientras se producen cambios en el mercado.

Bajo el liderazgo del Presidente Obama, el Secretario de Justicia de los Estados Unidos Holder y yo hemos hecho del préstamo justo una alta prioridad. Y hemos creado la infraestructura necesaria para brindar apoyo a nuestro trabajo asociado a los préstamos justos y ampliarlo. Hemos creado una Unidad de Otorgamiento Justo de Préstamos en la Sección de Vivienda y Aplicación Legal Civil de la División, a fin de dedicar más recursos a esta labor.

Si bien algunos alegan que hacer valer las leyes de derechos civiles enérgicamente en el contexto del otorgamiento justo de préstamos perjudicará justamente a las personas que estamos tratando de ayudar, ésta no ha sido mi experiencia. Al contrario; la protección al consumidor con sentido común y la promoción de un ambiente sano de préstamos son esenciales para garantizar un mercado justo. La ausencia de protecciones eficaces para los consumidores y la escasez de aplicación legal federal significativa en años recientes no solo perjudicaron a comunidades de todo el país, sino que provocaron pérdidas enormes en el ramo y debilitaron la seguridad y la solidez de muchas instituciones de préstamos.

La filosofía operativa de nuestra labor en préstamos justos se basa en estos principios esenciales de buen gobierno: aplicación legal enérgica y regulación clara, prevención incluidas las campañas de extensión comunitaria y la educación, y la creación de asociaciones críticas. El gobierno debe ser un elemento de disuasión creíble. Los prestamistas deben desarrollar mecanismos internos creíbles. Y los abogados privados deben seguir siendo defensores viables de la ley donde el gobierno no pueda o no esté dispuesto a actuar.

El establecimiento de la Unidad de Préstamos Justos, con abogados, economistas, investigadores, personal de apoyo dedicados y un Consejero Especial para Préstamos Justos, aseguran que los problemas de préstamos justos reciban atención inmediata y sean una alta prioridad.

La unidad ya cuenta con 50 casos abiertos, incluidas 18 investigaciones. Hemos identificados a prestamistas de gran porte, porte mediano y pequeños como objetivos de la labor de aplicación legal y dichos objetivos incluyen a actores nacionales, regionales y locales.

Ningún caso único estará relacionado con la gama completa de conducta discriminatoria que ocurre en el mercado hipotecario. Sin embargo, lo que verán es una serie de casos, cada uno con prácticas discriminatorias específicas de otorgamiento de préstamos.

Verán casos que tratan de abusos en el frente del proceso de otorgamiento de préstamos, incluidos:

  • Discriminación en la emisión o los precios de los préstamos, tales como aumentos y cargos discrecionales;
  • "Redlining" por no proveer servicios de préstamo igualitarios a vecindarios minoritarios;
  • "Redlining" invertido al tener como blanco de préstamos predatorios a las comunidades minoritarias;
  • Provocar que los prestatarios minoritarios tomaran préstamos menos favorables;
  • Discriminación en el estado civil, sexo y edad en el otorgamiento de préstamos.

Recientemente anunciamos un acuerdo conciliatorio con dos subsidiarias de AIG, en resolución de alegatos de que los prestamistas exhibieron un patrón o práctica de discriminación contra prestatarios Afroestadounidenses.

La demanda alegó que se les cobraban cargos más altos a prestatarios Afroestadounidenses en todo el país en préstamos al por mayor realizados por prestamistas a través de corredores contratados. El acuerdo conciliatorio de $6.1 millones de dólares fue el mayor acuerdo conciliatorio asociado a los préstamos justos ya logrado por el Departamento de Justicia. El caso marcó la primera vez que el Departamento ha responsabilizado a un prestamista por dejar de controlar los cargos cobrados por los corredores para asegurar que no cobraran cargos discriminatorios debidos a la raza del prestatario.

También estamos trabajando con nuestros asociados en identificar abusos potenciales emergentes. Estamos concentrando nuestra labor en identificar potenciales violaciones de la ley de préstamos justos donde gran parte de la actividad de préstamos ocurre hoy - en la parte posterior del proceso - en el proceso de mitigación de pérdidas donde ocurren las modificaciones y cobros de las cuotas hipotecarias.

Hemos comenzado a dar nueva forma a nuestras relaciones con otras dependencias federales, incluidas dependencias de regulación bancarias de las que recibimos referidos donde existe un posible patrón o práctica de discriminación. Esperamos que crezca ese canal de referidos y aumente el número y la cantidad de dichos referidos.

Estamos trabajando en relación estrecha con HUD y otros asociados federales como parte de nuestra labor con la Unidad Especial contra el Fraude Financiero del Presidente para asegurar que los préstamos del FHA que están obteniendo una participación cada vez mayor del mercado hipotecario, estén libres de prácticas discriminatorias y predatorias.

Estamos dando nuevo vigor a nuestras relaciones con asociados estatales, incluidos secretarios de justicia estatales. Estamos compartiendo información y aprovechando nuestras herramientas y nuestros poderes de cumplimiento de leyes para proveer un nivel más alto de protección al consumidor y detectar los abusos en el otorgamiento de préstamos que puedan surgir en el mercado.

Estamos comunicándonos con los consumidores y el ramo para informar a las personas sobre sus derechos y al sector sobre sus responsabilidades. El sector tiene mucho que ganar ejerciendo una autosupervisión y trabajando con el gobierno en asegurar un campo de juego nivelado y justo.

Si bien la crisis actual exige que gran parte de nuestra concentración esté dirigida a los préstamos hipotecarios, la unidad se ocupará de la discriminación en todas las áreas de préstamos, incluidos los préstamos sin colateral para consumidores, préstamos para la compra de automóviles y tarjetas de crédito.

Sin embargo, sabemos muy bien que, si bien el litigio es una herramienta crítica para corregir el mal causado por la discriminación en préstamos y transformar el mercado en un campo de juego nivelado, no puede sanar por sí solo la devastación que ha causado esta crisis.

Al hablar sobre nuestra agenda de restauración y transformación en la División de Derechos Civiles, he dicho con frecuencia que no solo debemos restaurar la posición de la división como los litigantes de derechos civiles destacados de la nación. También debemos pasar a ser los solucionadores de problemas de derechos civiles de la nación, trabajando en forma creativa y holística en tratar de los impactos devastadores de la discriminación. En ningún otro lugar es esto más necesario que en la crisis de la vivienda.

La crisis de las ejecuciones hipotecarias se refiere a mucho más que familias obligadas a dejar sus hogares y perder su inversión más importante. Se refiere a cómo las ejecuciones afectan a los bienes de una familia, la seguridad y la estabilidad de un vecindario y la salud y el bienestar de una comunidad.

Un estudio realizado por la Universidad de Carolina del Norte y La Raza encontró que las familias Hispanas objeto de ejecución hipotecaria enfrentan daños significativos que van mucho más allá de la simple pérdida de su hogar. El estudio encontró que la ejecución y las múltiples mudanzas resultantes y el vivir en espacios restringidos provocaban problemas emocionales importantes en todos los miembros de la familia, niveles más altos de conflicto y problemas de desempeño académico en los niños. La ejecución hipotecaria hace que las familias dejen de realizar inversiones de largo plazo que podrían permitir que futuras generaciones creen riqueza, incluidos planes de invertir en la educación de sus hijos.

Dado lo que ya sabemos sobre el peso personal de la ejecución, no sorprende que las ejecuciones hipotecarias también hayan desestabilizado comunidades. Un estudio de 2005 realizado por Dan Immergluck y Geoff Smith sobre las ejecuciones hipotecarias en Chicago encontró que una ejecución a una distancia de hasta un octavo de milla, aproximadamente una cuadra, de una vivienda de una familia provoca una caída del 0.9 al 1.1 por ciento en el valor de las propiedades.

Además del menor valor de la propiedad, estudios han documentado una serie de otros problemas asociados a la ejecución. El Instituto Urbano divulgó un informe que mencionaba una serie de estudios que han encontrado que los vecindarios con mayor índice de ejecuciones hipotecarias sufren un aumento en la cantidad de delitos violentos.

Los gobiernos locales también sufren costos directos, incluidos la caída del valor de las propiedades, costos asociados a las propiedades desocupadas, así como mayores gastos en servicios policiales, recolección de residuos y otros servicios. De acuerdo con el Instituto Urbano y un análisis llevado a cabo por Bill Apgar, cada ejecución hipotecaria costará a un gobierno local más de $19,000 dólares.

Todos estos factores desestabilizadores han causado daños devastadores a comunidades, en muchos casos agotando décadas de inversión en unos pocos años.

No todos nuestros casos serán contra prestamistas responsables por daños a comunidades enteras. Sin embargo, cuando iniciemos una demanda contra un prestamista cuya conducta haya perjudicado a una comunidad, se trate de un solo vecindario o una docena de ciudades, debemos decidir cómo realizaremos una restitución completa a las personas y a las comunidades.

Como mencioné anteriormente, el litigio puede resultar transformador en la provisión de acceso igualitario al crédito en comunidades devastadas por las ejecuciones, y tenemos la intención de utilizarlo para cumplir nuestros fuertes objetivos en lo que se refiere al otorgamiento justo de préstamos. Pero como responsables por hacer valer nuestras leyes de préstamos justos, debemos ser creativos en la forma en que utilicemos las herramientas disponibles para aprovechar recursos.

Nuestro punto de partida será exigir que el prestamista compense plenamente a los prestatarios por el daño que les ha causado y, en la mayor medida posible, remedie otros daños, como, por ejemplo, exigiremos que los prestamistas reparen el daño causado a los puntajes de crédito de los prestatarios. Además, de aquí en adelante, exigiremos que el prestamista provea acceso igualitario al crédito de manera justa y adecuada.

Pero esto no será suficiente para revertir el daño realizado a las comunidades. En lo que a esto se refiere, al litigar en los casos de préstamos justos con la intención de lograr una restitución completa a las comunidades, existe una serie de principios que seguiremos en nuestros acuerdos conciliatorios y en nuestro litigio:

  • Exigiremos que los prestamistas inviertan en la comunidad perjudicada.
    • Como ejemplo, en septiembre, la División logró un acuerdo conciliatorio con First United Security Bank en Alabama en resolución de alegatos de un patrón o práctica de discriminación debido a raza, incluido "redlining".
    • Como parte de nuestro acuerdo conciliatorio, el banco acordó abrir una nueva sucursal en un vecindario Afroestadounidense, invertir $500,000 dólares en un programa de financiación especial para prestatarios y empresas estadounidenses y gastar más de $100,000 dólares en programas de extensión comunitaria para potenciales clientes y educación financiera del consumidor.
  • Exigiremos transparencia y responsabilidad asumida. El Departamento de Justicia seguirá adelante con su práctica de transformar la responsabilización en acuerdos al exigir que se obtengan datos y se mantengan registros. Pero también nos concentraremos ahora en establecer referencias para medir el progreso realizado, y exigir transparencia de modo que las comunidades puedan controlar el progreso logrado.
  • Utilizaremos todas nuestras herramientas tradicionales de vivienda justa para prevenir la segregación y la resegregación de comunidades. Seguiremos utilizando nuestros recursos de realización de pruebas para prevenir la discriminación y el direccionamiento ilícito. Asimismo, trabajaremos con nuestros asociados gubernamentales en asegurar que programas de vivienda diseñados para la revitalización de estas comunidades promuevan afirmativamente la vivienda justa.
  • Y, finalmente, brindaremos apoyo a soluciones innovadoras y creativas al trabajar con asociados federales, estatales y locales.

Comunidades de todo el país ya están tomando acciones innovadoras para reconstruir y reinvertir.

Jim Rokakis del Condado de Cuyahoga, OH, es uno de estos innovadores que se encuentra entre nosotros hoy. Nos contará cómo su condado está logrando controlar el problema de las propiedades objeto de ejecución al establecer un banco agrario para que su comunidad pueda opinar con respecto a la disposición de propiedades bajo ejecución hipotecaria.   

Potencialmente, podríamos colaborar con personas como Jim en el Condado de Cuyahoga. El prestamista es un actor clave como el tenedor de propiedades REO. Podríamos, por lo tanto, explorar la posibilidad de acuerdos conciliatorios de otorgamiento justo de préstamos que requerirían que los prestamistas trabajen en conjunto con asociados comunitarios en asegurar que las propiedades ejecutadas no agreguen mayores cargas a las comunidades ya en dificultades debido al otorgamiento injusto de préstamos.

Al emerger de esta recesión, es esencial que no solo busquemos maneras de responsabilizar a quienes hayan discriminado en el pasado. También debemos encontrar maneras de reparar parte del daño hecho a familias y comunidades. Debemos usar el poder de la ley para estimular la creación de estrategias innovadoras para la reconstrucción y asegurar que no se pierdan en forma permanente décadas de inversiones.