Declaracion Conjunta Del Departamento De Justicia Y El Departamento De Vivienda Y Desarrollo Urbano

VIVIENDAS PARA GRUPO, USO DE TIERRAS LOCALES, Y LA LEY DE VIVIENDA JUSTA 


Desde que la Ley de Vivienda Justa federal (la "Ley") fue modificada por el Congreso en 1988 para incluir protección a  las personas incapacitadas y a las familias con hijos, se han llevado a cabo muchos litigios sobre el efecto de la Ley respecto a la capacidad de los gobiernos locales de ejercer control sobre las viviendas para grupo, particularmente para las personas incapacitadas. El Departamento de Justicia ha participado activamente en estos litigios, a menudo después de recibir un caso del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ("HUD" por sus siglas en inglés). Esta declaración conjunta proporciona los aspectos generales de los requerimientos de la Ley de Vivienda Justa en ésta àrea. En la parte Preguntas y Respuestas se trataràn en detalle algunos tópicos específicos .

La Ley de Vivienda Justa prohibe una serie amplia de pràcticas que discriminan a las personas por motivo de raza, color de piel, religión, sexo, origen étnico, condición familiar, e incapacidad.(1) La Ley no se apropia en forma exclusiva de las leyes de zonificación local. Sin embargo, la Ley se aplica a las municipalidades y otras entidades gubernamentales locales y les prohíbe tomar decisiones sobre zonificación y uso de tierras o poner en pràctica políticas sobre el uso de tierras que excluyan o que, de lo contrario, discriminen a las personas amparadas, incluyendo a las personas incapacitadas.

La Ley de Vivienda Justa establece que es ilegal --

  • Hacer uso de políticas o realizar acciones concernientes al uso de tierras que traten a los grupos de personas incapacitadas de manera menos favorable que a los grupos de personas sin incapacidades.Un ejemplo sería una ordenanza que prohíba ubicar en una àrea particular una vivienda para personas incapacitadas o que padecen de un tipo específico de incapacidad, como enfermedad mental, pero que permita a otros grupos de personas sin parentezco  vivir juntas en dicha àrea.
  • Actuar en contra o negar el permiso a una vivienda debido a la incapacidad de las personas que viven o que vivirían allí. Un ejemplo sería negar el permiso de construcción de una vivienda porque tiene la intención de albergar a personas con retardo mental.
  • Rehusarse a hacer adaptaciones razonables en las políticas y procedimientos sobre zonificación y uso de tierras cuando éstas puedan ser necesarias para brindar a las personas o grupos de personas con incapacidades las mismas oportunidades para usar y disfrutar de la vivienda.
  • Lo que constituye una adaptación razonable se determina caso por caso.
  • No todas las modificaciones de reglas o políticas son razonables. Si una modificación solicitada impone una carga financiera o administrativa en un gobierno local, o si dicha modificación altera de manera fundamental el esquema de zonificación y uso de tierras del gobierno local, no constituye una adaptación "razonable".

La disposición sobre discriminación por motivo de incapacidad de la Ley de Vivienda Justa no se extiende a las personas que manifiestan ser incapacitadas únicamente por ser haber sido declaradas delincuentes juveniles, por tener antecedentes penales, o ser depravados sexuales. Ademàs, la Ley de Vivienda Justa no ampara a las personas que actualmente consumen drogas, a las personas que han sido declaradas culpables de elaborar o vender drogas ilegales, o a las que con o sin incapacidades representen una amenaza directa a las personas o a la propiedad de otras.

El HUD y el Departamento de Justicia animan a las partes que tienen disputas sobre viviendas para grupo a explorar todos los procedimientos razonables para la solución de la disputa, como por ejemplo mediación, como una alternativa al litigio.

FECHA : 18 DE AGOSTO DE 1999

Preguntas y Respuestas 

sobre la Ley de Vivienda Justa y Zonificación 

Q. ¿Tiene la Ley de Vivienda Justa atribuciones exclusivas sobre las leyes de zonificación local?

No. "Primacía" es un término legal que significa que un nivel del gobierno ha asumido la autoridad en un campo y no ha dado lugar para que el gobierno en cualquier otro nivel apruebe leyes o ejerza autoridad en dicha àrea. La Ley de Vivienda Justa no es un estatuto sobre zonificación o uso de tierras; no se atribuye de manera exclusiva las leyes de zonificación y uso de tierras locales. Esta es un àrea donde la ley estatal, por lo general, le otorga a los gobiernos locales facultades principales. Sin embargo, si dichas facultades se ejercen en una instancia específica sin guardar armonía con una ley federal como la Ley de Vivienda Justa, la ley federal ejercerà el control. Mucho antes que se realizaran las modificaciones de 1988, las cortes habían sostenido que la Ley de Vivienda justa prohibía a los gobiernos locales ejercer sus faculatades sobre zonificación y uso de tierras de manera discriminatoria.

Q. ¿Qué es una vivienda para grupo en conformidad con la Ley de Vivienda Justa?

El término "vivienda para grupo" no tiene un significado legal específico. En esta declaración, el término "vivienda para grupo" se refiere a la vivienda habitada por grupos de personas incapacitadas sin parentezco alguno.(2) Algunas veces, pero no siempre, la vivienda la proporcionan organizaciones que también ofrecen varios servicios para las personas incapacitadas que residen en las viviendas para grupo. A veces, es esta organización de la vivienda para grupo, en vez de las propias personas que habitan en ellas, el que interactúa con el gobierno local en representación de dichos individuos para buscar permisos y solicitar adaptaciones razonables.

> El término "vivienda para grupo" a veces también se aplica a cualquier grupo de personas sin parentezco que habitan en una vivienda -- como por ejemplo un grupo de estudiantes que de manera voluntaria acuerdan compartir el alquiler de una vivienda. La Ley, por lo general, no afecta la capacidad de los gobiernos locales de regular la vivienda de este tipo, siempre y cuando no discriminen a los residentes por motivo de raza, color de piel, origen étnico, religión, sexo, impedimento (incapacidad), o condición familiar (familias con hijos menores de edad).

Q. ¿Quiénes son las personas incapacitadas en conformidad con la Ley de Vivienda Justa?

La Ley de  Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivo de incapacidad. "Impedimento" tiene el mismo significado legal que el término "incapacidad" que se usa en otras leyes federales de derechos civiles. Las personas con incapacidades (impedimentos) son personas con trastornos mentales o físicos que limitan significativamente una o màs de las actividades vitales principales. El término incapacidad mental o física puede incluir condiciones tales como ceguera, sordera, incapacidad motríz, infección de HIV, retardo mental, alcoholismo, addicción a las drogas, fatiga crónica, problemas de aprendizaje, lesión cerebral y enfermedad mental. El término actividad vital principal puede incluir ver, oir, caminar, respirar, realizar tareas manuales, cuidar de uno mismo, aprender, hablar, o trabajar.  La Ley de Vivienda Justa también ampara a las personas que tienen antecedentes de algún tipo de impedimento, o son consideradas incapacitadas.

> Las personas que consumen en la actualidad sustancias ilegales, las personas declaradas culpables de fabricar o distribuir ilegalmente una sustancia controlada, los depravados sexuales, y los delincuentes juveniles no son considerados incapacitados en conformidad con la Ley de Vivienda Justa, en virtud de dicho estado.

La Ley de Vivienda Justa no ampara a los individuos que con o sin incapacidades representen una amenza directa a las personas o propiedad de otros. La determinación de tal amenza directa debe hacerse de manera individualizada, sin embargo, no se puede basar en conjeturas generales o en la especulación sobre la naturaleza de la incapacidad.

Q. ¿Qué clase de leyes sobre zonificación local y uso de tierras en relación a las viviendas para grupo violan la Ley de Vivienda Justa?

Las leyes sobre zonificación local y uso de tierras que tratan a los grupos de personas incapacitadas sin parentezco de manera menos favorable que a grupos similares de personas sin parentezco y sin incapacidades violan la Ley de Vivienda Justa. Por ejemplo, supongamos que la ordenanza sobre zonificación de una ciudad define a la "familia" como hasta seis personas sin parentezco que viven juntas como una familia, y otorga a dicho grupo de personas sin parentezco el derecho de vivir en cualquier distrito sin la necesidad de ningún permiso especial. Si la mencionada ordenanza, a su vez, niega a una vivienda para grupo de seis o menos personas con incapacidades la posibilidad de ubicarse en cierto distrito o requiere que busque un permiso, dicho requisito entraría en conflicto con la Ley de Vivienda Justa. Esta ordenanza trata a las personas con incapacidades de manera menos favorable que a las personas sin incapacidades.

Un gobierno local podrà, por lo general, restringir la capacidad de los grupos de personas sin parentezco de vivir juntas, siempre y cuando las restricciones se impongan a todos los grupo de ese tipo. De esta manera, en el caso donde una familia se defina como hasta seis personas sin parentezco, una ordenanza, en apariencia, no violaría la Ley si a una vivienda familiar para siete personas incapacitadas se les negara la posibilidad de ubicarse en un vecindario zonificado para viviendas unifamiliares dado que dicha negación también se aplicaría a un grupo de siete personas sin parentezco y sin incapacidades. Sin embargo, como se discute màs adelante, dado que las personas incapacitadas también tienen el derecho de solicitar adaptaciones razonables en las reglas y políticas, se le tendría que dar la oportunidad a la vivienda para grupo de siete personas incapacitadas de buscar una excepción o exoneración a las mismas. Si se cumplen los criterios para la adaptación razonable, se tendría que otorgar el permiso en esa instancia, sin embargo, la ordenanza no sería invàlida en todas las circunstancias.

Q. ¿Qué es una adaptación razonable en conformidad con la Ley de Vivienda Justa?

Como regla general, la Ley de Vivienda Justa establece que es ilegal rehusarse a hacer "adaptaciones razonables" (modificaciones o excepciones) a las reglas, políticas, pràcticas, o servicios, cuando dichas adaptaciones puedan ser necesarias para brindar a las personas incapacitadas las mismas oportunidades de usar y disfrutar una vivienda.

Aunque una ordenanza sobre zonificación imponga a las viviendas para grupo las mismas restricciones que impone a otros grupos de personas sin parentezco, un gobierno local podrà requerir, en casos individuales y cuando le soliciten hacerlo, otorgar una adaptación razonable a una vivienda para grupo de personas incapacitadas. Por ejemplo, puede ser una adaptación razonable dejar sin efecto ciertas reglamentaciones para  las construcciones (distancias, etc.) de tal manera que se pueda construir un camino pavimentado para el uso de los residentes con impedimentos motrices . La exoneración de dicho requisito tal vez no sería ser necesaria para un tipo diferente de viviendas para grupo donde los residentes no tienen la dificultad de subir escalones y no la necesitan para gozar de la igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de la vivienda.

No todas las modificaciones de reglas y políticas que se solicitan son razonables. Si una adaptación particular es razonable o no depende de los hechos y debe decidirse caso por caso. La determinación de lo qué es razonable depende de las respuestas a dos preguntas : primero, ¿Impone la solicitud una carga o gasto excesivo en el gobierno local? Segundo, ¿Produce el uso propuesto una alteración fundamental en el esquema de zonificación? Si la respuesta a cualquier de las dos preguntas es afirmativa, entonces la adaptación solicitada no es razonable.

Lo que es "razonable" en una circunstancia puede no serlo en otra. Por ejemplo, supongamos que un gobierno local no permite que grupos de cuatro o màs personas sin parentezco vivan juntas en un vecindario de viviendas unifamiliares. Una vivienda para grupo de cuatro adultos con retardo mental podría demostrar que no produciría mayor impacto en el estacionamiento, el tràfico, el ruido, el uso de servicios públicos y en otras preocupaciones típicas sobre zonificación que el producido por una "familia común". En esta circunstancia, no habría una carga o gasto excesivo para el gobierno local ni se alteraría significativamente el caràcter unifamiliar del vecindario. En esta circunstancia una exoneración a la vivienda para grupo no invalida la ordenanza. Sin embargo, el gobierno local todavía podría evitar que grupos de personas sin parentezco y sin incapacidades vivan en vecindarios para familias unifamiliares.

Por el contrario, un asilo de ancianos con capacidad para cincuenta personas no sería considerado apropiado en un vecindario para viviendas unifamiliares por razones obvias que no tienen nada que ver con las incapacidades de sus residentes. Dicha instalación podría o no imponer cargos y gastos significativos en la comunidad, pero probablemente ocasionaría un cambio fundamental en el caràcter unifamiliar del vecindario. Por otro lado, un asilo de ancianos tal vez no produciría un "cambio fundamental" en un vecindario cuya zonificación es para vivienda multifamiliares. El alcance y la magnitud de la modificación solicitada, y las características de los alrededores del vecindario son unos de los factores que se tomaràn en cuenta para determinar si una adaptación solicitada es razonable.

Q. ¿Cuàl es el procedimiento que debe seguirse para solicitar una adaptación razonable?

Las cortes, con la aprobación del Departamento de Justicia y el HUD, han decidido que cuando exista un esquema local de zonificación que especifique los procedimientos para apartarse de la regla general, éstos deben seguirse de manera regular. Si no se especifica ningún procedimiento, las personas incapacitadas, podràn, no obstante, solicitar una adaptación de alguna otra manera, y el gobierno local esta obligado a concederla siempre y cuando se cumpla con los criterios mencionados anteriormente. También se estaría violando la ley si un gobierno local no cumple con responder a una solicitud de una adaptación razonable o se produce una demora excesiva para dar una respuesta.

Exista o no un procedimiento para solicitar adaptaciones, si los funcionarios de un gobierno local han hecho declaraciones previas, o de lo contrario, han indicado que no se daría una consideración justa a una solicitud, o si el procedimiento en sí es discriminatorio, entonces las personas incapacitadas que habitan en una vivienda para grupo (y/o su operador) podrían acudir directamente a la corte y solicitar una orden para una adaptación.

Se incentiva a los gobiernos locales a proporcionar mecanismos de solicitud de adaptaciones razonables que funcionen pronta y eficientemente, sin imponer costos o demoras significativas. El gobierno local también debería hacer lo posible para asegurar que la comunidad tenga conocimiento de la disponibilidad de tales mecanismos.

Q. ¿Cuàndo, de ser aplicable, puede un gobierno local limitar el número de viviendas para grupo que pueden ubicarse en cierta àrea?

Algunos funcionarios de gobiernos locales y residentes de vencindarios han expresado su preocupación respecto a ciertas jurisdicciones, gobiernos o vecindarios particulares dentro de una jurisdicción que pueden llegar a tener màs que su "cuota justa" de vivienda para grupo. Hay muchas maneras legales de enfocar esta preocupación. La Ley de Vivienda Justa no prohíbe la mayoría de programas gubernamentales que estàn diseñados para incentivar a las personas de una raza particular a mudarse a vecindarios habitados predominantemente por personas de otra raza. Un gobierno local que crea que un àrea particular dentro de sus fronteras tiene su "cuota justa" de vivienda para grupo podría ofrecer incentivos a los proveedores para ubicar viviendas de este tipo en otros vecindarios.

Sin embargo, algunos gobiernos locales y estatales ha intentando enfrentar esta preocupación aprobando leyes que exigen que las viviendas para grupo guarden una distancia mínima unas de otras. El Departamento de Justicia y el HUD tienen la posición, y la mayoría de cortes que han tratado este asunto estàn de acuerdo, que las restricciones de densidad, por lo general, no guardan armonía con la Ley de Vivienda Justa. Sin embargo, creemos que si un vecindario llegara a estar compuesto, en su mayoría, de viviendas para grupo, esto podría afectar de manera adversa a las personas con incapacidades y no guardaría armonía con el objetivo de integrar a las personas incapacitadas a la comunidad. Es oportuno preocuparse sobre el establecimiento de una vivienda para grupo, especialmente en lo que al proceso regulatorio y de licencias se refiere. En este contexto podría considerarse una sobreconcentración. Sin embargo, este objetivo no justifica las separaciones requiridas que tienen el efecto de excluir a las viviendas para grupo de vecindarios completos.

Q. ¿Qué tipos de regulaciones de salud y seguridad pueden imponerse a las viviendas para grupo?

La gran mayoría de viviendas para grupo de personas con incapacidades estàn sujetas a las regulaciones estatales que tienen la intención de proteger la salud y la seguridad de sus residentes. El Departamento de Justicia y el HUD, creen, al igual que otros operadores de vivienda para grupo responsables, que tales esquemas de licencias son necesarios y legítimos. Los vecinos que consideren que una vivienda particular està siendo operada de manera impropia deberían manifestar su preocupación a la agencia de licencias responsable. Nosotros incentivamos a los estados a que brinden los recursos necesarios para hacer que estos sistemas respondan a las necesidades e inquietudes de la comunidad y de los residentes.

Los requisitos de regulación y licencia para las vivienda para grupo estàn sujetos a escrutinio en conformidad con la Ley de Vivienda Justa. Dichos requisitos basados en las inquietudes sobre salud y seguridad puede ser de por sí discriminatorios o a veces pueden ser citados para encubrir los motivos discriminatorios detràs del intento de excluir a las viviendas para grupo de una comunidad. Los reguladores también deben reconocer que no todos los individuos con incapacidades que habitan en viviendas para grupo desean o necesitan el mismo nivel de servicios o protección. Por ejemplo, podría ser apropiado solicitar mayores medidas de seguridad en caso de incendio para una vivienda para grupo donde residen personas que no pueden movilizarse sin ayuda. Sin embargo, para otro grupo de personas con incapacidades que no desean o que no necesitan la ayuda mencionada, no sería apropiado solicitar medidas de seguridad en caso de incendio que vayan màs allà de las impuestas normalmente para el tamaño y tipo de residencia involucrada.

Q. ¿Puede un gobierno local considerar las opiniones de los vecinos al decidir si otorga permiso a una vivienda para grupo para ubicarse en un vecindario residencial?

De la misma manera que un gobierno local infringiría la ley si rechazara a una vivienda de bajos ingresos en una comunidad debido al temor de los vecinos que dicha vivienda podría ser habitada por minorías raciales, un gobierno local puede violar la Ley de Vivienda Justa si no permite una vivienda para grupo o si niega una adaptación razonable en respuesta a los miedos o prejuicios estereotípicos de los vecinos respecto a las personas incapacitadas, e incluso si los que toman las deciones en representación del gobierno personalmente no tienen prejuicios contra las personas incapacitadas. Si la evidencia demuestra que los que tomaron las decisiones respondieron a los deseos de sus representados, y que los últimos se vieron motivados en parte considerable por inquietudes discriminatorias, todo ello podría ser suficiente para probar que hubo violación a la ley.

 Por supuesto, el consejo municipal o la junta de zonificación no està obligado por todo lo que cada persona dice en una audiencia pública. Son los antecedentes como un todo lo que serà determinante. Si los antecedentes demuestran que hubieron razones vàlidas para negar una solicitud, las cuales no tenían relación con la incapacidad de los presuntos residentes, las cortes daràn poca importancia a las declaraciones aisladas sobre discriminación. Sin embargo, si las razones supuestamente legítimas expuestas para respaldar la acción no son vàlidas desde un punto de vista objetivo, las cortes probablemente las traten como pretexto y decidan que hubo discrimimación.

Por ejemplo, a los vecinos y los funcionarios de gobiernos locales les puede preocupar de manera legítima que una vivienda para grupo de adultos en ciertas circunstancias pueda crear una mayor necesidad de estacionamiento en la calle, en comparación con las necesidades de este tipo de una familia típica. No es una violación a la Ley de Vivienda Justa que los vecinos o funcionarios manifiesten esta inquietud y que exigan una respuesta al proveedor. Una inquietud vàlida no solucionada sobre instalaciones inadecuadas de estacionamienro podría justificar la negación de la solicitud, simpre y cuando a otro tipo de centro se le negara el permiso de manera ordinaria por dicho problema de estacionamiento. Sin embargo, si un grupo de personas incapacitas o un operador de vivienda para grupo demuestra mediante evidencia creíble e irrefutable que la vivienda en discusión no crearà la necesidad de màs estacionamiento, o presenta un plan para proporcionar cualquier estacionamiento necesario fuera de la vía pública, entonces las inquietudes sobre estacionamiento no respaldarían la decisión de negar el permiso a la vivienda.

Q. ¿Cuàl es el estado de las viviendas para grupo de niños en conformidad con la Ley de Vivienda Justa ?

Durante el litigio sobre viviendas para grupo de personas incapacitadas, ha surgido el tema si la Ley de Vivienda Justa también ampara a las viviendas para grupo de niños. Dichas viviendas para grupo estàn amparadas por las disposiciones de la Ley de Vivienda Justa que prohíben la discriminación contra las familias con hijos. Por ejemplo, un gobierno local no podrà aplicar una ordenanza sobre zonificación que trata a las viviendas para grupo de niños de manera menos favorable que a una vivienda para grupo similar para adultos sin parentezco. De esta manera, una ordenza que definió a un grupo de hasta seis adultos sin parentezco como familia, pero que específicamenye negó una vivienda para grupo de seis o menos niños, estaría, en apariencia, discriminando por motivo de condición familiar.  De la misma manera, un gobierno local podría violar la Ley si negara un permiso para dicho tipo de vivienda porque los vecinos o quisieron que una vivienda para grupo de niños estuviera cerca a ellos.

Por lo general, la ley reconoce que los niños requieren la supervisión de adultos. La imposición de un requisito razonable de una supervisión adecuada en viviendas para grupo de niños no violaría las disposiciones sobre la condición familiar de la Ley de Vivienda Justa.

Q. ¿Cómo manejan el Departamento de Justicia y el HUD los asuntos relacionados con zonificación y uso de tierras ?

La Ley de Vivienda Justa le otorga al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano la facultad de recibir e investigar las demandas sobre discriminación, incluyendo las que acusan al gobierno local de haber incurrido en discriminación al ejercer sus atribuciones sobre zonificación y uso de tierras. El estatuto también obliga a HUD a intentar conciliar las demandas que recibe, incluso antes de terminar una investigación.

> En asuntos relacionados con zonificación y uso de tierras, el HUD no emite un cargo por discriminación. Por el contrario, el HUD deriva los asuntos que considera meritorios al Departamento de Justicia que a su vez, a discreción, podrà decidir inicar un litigio en contra del demandado. El Departamento de Justicia también podrà iniciar un juicio en un caso que no haya sido materia de una demanda del HUD al ajercer su autoridad de dar inicio a un litigio alegando un "modelo o pràctica" discriminatoria o una negación de derechos a un grupo de personas lo que genera un tema de importancia para el público general.

> El objetivo principal del Departamento de Justicia en un juicio como éste es eliminar las barreras significativas que impiden que las oportuniades de vivienda estén disponibles para las personas con incapacidades. El Departamento de Justicia por lo general no participarà en litigios para objetar las ordenanzas sobre discriminación que no se estén cumpliendo, a menos que exista evidencia que la simple existencia de las disposiciones estàn impidiendo o desalentando el desarrollo de las viviendas necesarias.

Si el HUD determina que no existe una base razonable para creer que podría haber violación, cerrarà la investigación sin derivar el asunto al Departamento de Justicia. Aunque el Departamento de Justicia todavía tendría autoridad independiente sobre el "modelo o pràctica" discriminatoria para velar por el cumplimiento del asunto que fue el objeto de la investigación cerrada por el HUD, no sería probable que ocurra. La decisión del HUD o del Departamento de Justicia de no proceder con un asunto sobre zonificación o uso de tierra no impide a los demandantes particulares a presentar una demanda.

Un litigio puede ser caro, demandar mucho tiempo, y ser un proceso incierto para todas las partes.  El HUD y el Departamento de Justicua incentivan a las partes de las disputas sobre viviendas para grupo a explorar todas las alternativas razonables al litigio, incluyendo procedimientos alternatvios para la solución de la disputa, como la mediación. El HUD intenta conciliar todas las demandas de la Ley de Vivienda Justa que recibe. Ademàs, es política del Departamento de Justicia ofrecer a los presuntos demandados la oportunidad de participar en negociaciones de conciliación antes del juicio, excepto en circunstancias inusuales.


1. La Ley de Vivienda Justa utiliza el término "impedimento". Este documento usa el término "incapacidad" que tiene exactamente el mismo significado legal.

2. Existen grupos de personas sin parentezco con incapacidades que deciden vivir juntas que no consideran sus viviendas "viviendas para grupo", y no es apropiado considerarlas "viviendas para grupo" según el concepto que se discute en esta declaración.

Updated August 6, 2015

Was this page helpful?

Was this page helpful?
Yes No