PROGRAMA PARA VELAR POR EL CUMPLIMIENTO DEL PReSTAMO JUSTO Enero Del 2001

INTRODUCCIÓN

El Departamento de Justicia se ha ocupado particularmente del préstamo hipotecario para vivienda debido a que tener casa propia es muy importante para las familias norteamericanas. Las familias que pueden adquirir una vivienda en realidad estàn comprando màs que cuatro paredes y un techo. Para todos, excepto para los norteamericanos màs ricos, la compra de una casa es la inversión màs importante que haràn. Frecuentemente, una vivienda proporciona una fuente de patrimonio para financiar la educación de los hijos, que por sí solo significa mejores oportunidades laborales y mayor poder adquisitivo para el futuro. Por lo general, una casa representa el activo màs grande que se deja a los herederos para construir riqueza para las generaciones futuras. Ademàs, màs allà de los beneficios inmediatos para una familia, la casa propia es vital para la estabilidad del vecindario y clave para promover calles màs seguras y mejores colegios. Los beneficios intangibles también son magníficos.¿Quién de nosotros no encuentra paz y satisfacción al tener un lugar que llamamos nuestro? Por ello, la vivienda es central para el sueño americano.

Tanto la Ley de Vivienda Justa, aprobada en 1968, como la Ley de Igualdad de Oportunidades para la Concesión de Crédito, aprobada seis años después en 1974, prohíbe la discriminación en el préstamo hipotecario para vivienda. Se ha eliminado algunas de las pràcticas discriminatorias y desleales en la concesión de préstamos las que prevalecieron en todo el país antes que estas dos leyes entraran en efecto.Ahora màs personas tienen oportunidades de adquirir vivienda. Cada vez màs norteamericanos tienen acceso a capital para comprar y remodelar una vivienda. Los índices de la casa propia han aumentado para todos los norteamericanos, pero particularmente para las minorías. Desde 1993 hasta 1998, los préstamos hipotecarios para vivienda de prestatarios afroamericanos e hispanos aumentaron significativamente en 72% y 87% respectivamente. Los préstamos aumentaron en 52% para los indígenas americanos, 46% para los asiàticos y 31% para las personas de raza blanca. Podemos estar satisfechos con este progreso.

> De la misma manera, no debemos dejar de reconocer y estar profundamente preocupados porque para muchísimos otros, la promesa de la igualdad de oportunidades para la vivienda y el sueño de la casa propia sigue siendo difícil de alcanzar. Según las cifras del HUD, a finales de 1999, solo el 46.7% de las familias afroamericanas y el 45.5% de las familias hispanas eran propietarios de sus casas, en comparación con el 73.2% de las personas de raza blanca. Estas diferencias en los índices de casa propia han contribuído, a su vez, a la tremenda diferencia de riqueza que todavía existe entre las personas de raza blanca y las que no lo son. Yochi J. Dreazen, Enorme Diferencia de Riquezas según la Raza , Wall St. J., 14 de marzo del 2000, at A2. Durante 1990 la mayoría de afroamericanos y otras familias de minorías todavía luchaban para adquirir una vivienda, mientras que las personas de raza blanca que ya eran propietarios podían hacer otras inversiones, particularmente en acciones, lo que explica gran parte de la nueva riqueza del país durante esa década.

Velar únicamente por el cumplimiento de un préstamo justo no puede eliminar las diferencias en ingresos y riqueza. Pero sí es crítico garantizar que todos los miembros de nuestra sociedad gocen de las mismas oportunidades. Por otro lado, la eliminación de la discriminación en el acceso a préstamos no es solo un asunto de derechos civiles. Es algo positivo para los negocios y la economía. Como ha observado Alan Greenspan, Jefe de la Comisión de Gobierno de la Reserva Federal , "en la medida que los participantes del mercado discriminen  -- de manera consciente o, màs probablemente, de manera inconsciente -- ... los costos son màs altos y menor el rendimiento real, y se retrasa la acumulación de la riqueza nacional". Comentarios de Alan Greenspan durante la Conferencia de Aniversario del Proyecto Wall Street de la Coalición Rainbow/PUSH, New York, New York (16 de enero de 1998).

> El Departamento de Justicia ha trabajado arduamente en los últimos ocho años para eliminar las pràcticas discriminatorias en la concesión de préstamos al tomar medidas para velar por el cumplimiento de la ley en conformidad con la Ley de Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidades en la Concesión de Crédito (ECOA, por sus siglas en inglés). Nuestros esfuerzos se han centrado en tres tipos de problemas. Hemos puesto a prueba las pràcticas de mercadeo para asegurar que la composición étnica o racial de los vecindarios no determine la disponibilidad de los préstamos. Hemos puesto a prueba las pràcticas y las políticas de evaluación de solicitud de crédito para asegurar que los prestamistas  apliquen las mismas normas al evaluar la solvencia crediticia de todos los solicitantes y proporcionen a los últimos el mismo nivel de asistencia para completar el proceso de la solicitud. Hemos puesto a prueba las pràcticas de fijación de precios para asegurar que las minorías y otros grupos protegidos no paguen màs por crédito que otros prestatarios de situación similar. Desde el comienzo de nuestra iniciativa sobre el préstamo justo en 1992, el Departamento de Justicia ha entablado 16 acciones judiciales importantes relacionadas con el préstamo justo y ha logrado màs de 63 millones de dólares en reparación judicial monetaria. Diez de las acciones se basaron en los casos derivados por las agencias federales de regulación bancaria, y seis fueron el fruto de nuestra propia investigación. Todos estos casos han sido resueltos. También hemos intervenido en dos juicios sobre el préstamo justo que fueron interpuestos por demandantes particulares. La mayoría de nuestros casos han tenido que ver con los préstamos para la compra o remodelación de la vivienda. Algunos casos se han tratado de asuntos relacionados con préstamos personales. Todavía hay que tomar medidas para abordar la discriminación en estos aspectos, y el préstamo para pequeñas empresas es otra àrea que necesita atención.

Discriminación en el mercadeo - Discriminación practicada por instituciones financieras respecto de las condiciones de sus créditos (redlining, en inglés) 

Varios casos del Departamento de Justicia entablados contra prestamistas se han centrado en la discriminación en el mercadeo, a veces denominada "relining" (en inglés). En 1993 objetamos las políticas del  Blackpipe State Bank de Dakota del Sur, alegando que el banco se rehusó a otorgar préstamos garantizados a los indígenas americanos que residían en tierras de reserva, aunque dichos territorios se encontraban dentro del àrea de servicio del banco. Los índigenas americanos que vivían en territorios reservados simplemente no podían acceder a préstamos para adquirir automóviles, casas móviles, o equipos para granjas. La política de este banco limitó la capacidad de estas personas para hacer tipos de compras que les permitieran mantener y ser los propietarios de una vivienda decente, transportarse hacia y desde el trabajo, o trabajar en una granja. Alegamos que las consideraciones empresariales no justificaban dicha política, y la institución que compró Blackpipe Bank en la época en que establamos el juicio estuvo de acuerdo, sin renuencia, en cambiar dicha política y ofrecer financiamiento asegurado en el territorio indio. El banco también acordó establecer un fondo para compensar a las víctimas de su política discriminatoria, instituir un programa de mercadeo especial diseñado a atraer a solicitantes de préstamos calificados del territorio indio, nombrar un funcionario que vele por el cumpliento de la ley y asegure que todos los solicitantes reciban la misma consideración en el proceso de solicitud de préstamo, llevar a cabo seminarios financieros en los territorios indios reservados, y reclutar solicitantes índigenos americanos para puestos de trabajo en el banco.  United States v. Blackpipe State Bank, Acción Civil No. 93-5115 (D.S.D. 1993).

En un litigio contra Chevy Chase Bank, ubicado en un suburbio de Washington, D.C., alegamos que el banco se había rehusado a comercializar sus préstamos hipotecarios y otros productos crediticios en los vecindarios de minorías. En 1992, antes que empezàramos nuestra investigación, Chevy Chase ofrecía únicamente una poca cantidad de préstamos hipotecarios en los vencindarios de afroamericanos del Distrito de Colombia y del Condado  Prince George, Maryland, que tenía la diferencia màs baja de la nación en los niveles de ingresos entre los residentes afroamericanos y los de raza blanca. En conformidad con el Decreto Judicial al que llegamos con el banco en 1994, Chevy Chase acordó otorgar 11 millones de dólares en préstamos en las àreas desatendidas a través de un programa especial, y abrir sucursales y oficinas para hipotecas en los vecindarios afroamericanos del Distrito de Colombia y del Condado Prince George, Maryland. Para 1995, aproximadamente 60% de los préstamos ofrecidos por Chevy Chase fueron asegurados por propiedades en los vecindarios de afroamericanos.  United States v. Chevy Chase Federal Savings Bank, Acción Civil No. 94-1824(JG) (D.D.C. 1994).

En 1997, interpusimos un litigio en contra de Albank, una institución de consignación que tenía sus oficinas principales en Albany, New York. Albank inicialmente ofrecía préstamos hipotecarios para vivienda en sus sucursales ubicadas en Albany o en pueblos y ciudades cercanas. A mediados de 1980, el banco decidió expandir sus préstamos hipotecarios al Condado Connecticut y Westchester, àreas donde no tenía sucursales, y por primera vez, empezó a ofrecer préstamos a través de "agentes" o corredores de hipotecas. A finales de 1980, Albank comenzó a instruir a sus agentes a no aceptar préstamos de ciertas ciudades de Connecticut y partes del Condado Westchester. Alegamos que Albank no tenía justificación empresarial legítima para limitar su mercado de la manera que lo hizo. Las únicas àreas de Connecticut excluídas por Albank fueron las que tenían poblaciones afroamericanas e hispanas significativas. En Westchester, el 76% de los afroamericanos y el 66% de los hispanos del  condado vivían en las àreas excluídas por Albank.

El decreto judicial de  Albank exigió que el prestamista abandonara sus límites geogràficos y ofrezca 55 millones de dólares en préstamos a tasas inferiores a las del mercado a los residentes de àreas de minorías que fueron anteriormente excluídos, con un costo estimado para Albank de 8 millones de dólares. También se le exigió a Albank financiar la educación y servicios de consejería sobre hipotecas para los residentes de las àreas excluídas.  United States v. Albank, FSB , Caso No. 97-CV-1206 (N.D.N.Y. 1997).

Discriminación en el proceso de evaluación de solicitud de crédito 

> La discriminación en el proceso de evaluación de las calificaciones de los solicitantes de crédito fue el tema central de nuestra investigación que nos llevó a entablar litigios en contra de Decatur Federal Savings & Loan Association en Atlanta, The  Northern Trust Company en Chicago, y First National Bank of Donna Ana County en Nuevo México. United States v. Decatur Federal Savings & Loan Association, Caso No. 1 92-CV-2198-CAM (N.D. Ga. 1992); United States v. The Northern Trust Company, Acción Civil No. 95C 3239 (N.D. Ill. 1995); United States v. First National Bank of Donna Ana County, Acción Civil No. 97-0096 HB (D.N.M. 1997). Centramos nuestra atención en estas instituciones por las estadísticas de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Vivienda (HMDA, por sus siglas en inglés) que mostraron que se les negaba a los solicitantes afroamericanos e hispanos préstamos hipotecarios en mayor proporción que a los solicitantes de raza blanca. Cuando nuestros abogados examinaron los archivos de préstamos, descubrieron evidencia perturbadora que los empleados bancarios brindaban cierta asistencia a los solicitantes de raza blanca que no brindaban a los solicitantes afroamericanos e hispanos. A menudo, los funcionarios encargados de la concesión de préstamos no explicaban a los solicitantes de minorías sobre la información negativa en sus informes financieros ni los ayudaban a documentar todos sus ingresos. Una conducta similar de los funcionarios de préstamos fue responsable del índice de negación excesivamente elevado de solicitantes afroamericanos que fue la base para que la e la Comisión de Gobierno de Reserva Federal nos derive el caso de Shawmut Mortgage Company en Boston. United States v. Shawmut Mortgage Company, Caso No. 3:93CV-2453 (AVC) (D. Conn. 1993).  La reparación judicial que obtuvimos en estos cuatro juicios sobre la discriminación en el proceso de solicitud de crédito incluyó capacitación sobre préstamo justo para los funcionarios encargados de la concesión de préstamos, publicidad y mercadeo para las comunidades de minorías, una "segunda revisión" de las solicitudes rechazadas que fueron presentadas por minorías , y nuevas sucursales del banco en los vencindarios de minorías. Nuetros juicios en contra de estos prestamistas y los exàmenes de seguimiento realizados por las agencias regulatorias han centrado la atención de la industria de préstamos en este tema, y esperamos que los prestamistas incentivados instituyan una variedad de programas para evitar el trato desigual.

Hoy en día, los prestamistas estàn haciendo uso de sistemas automàticos de calificación de crédito para evaluar cada vez màs productos de crédito. Los prestamistas que toman decisiones sobre hipotecas de viviendas, préstamos para la remodelación de la casa, e inclusive sobre préstamos empresariales estàn usando estos sistemas, que se utilizaron durante muchos años para evaluar la solicitud de tarjeta de crédito. Los sistemas de calificación de crédito prometen estimular  pràcticas de concesión de préstamos màs justas ya que implican utilizar modelos matemàticos objetivos para identificar y medir aquellos factores que predicen con calidad de demostrable el desempeño crediticio en lugar de la toma de decisiones discrecionales que pueden verse afectadas por prejuicios y discriminación. Aquellos que crean y utilizan los modelos de calificación de crédito deberían determinar si los factores de calificación crediticia o todos los sistemas en general tienen un impacto adverso desigual en las minorías y en otros prestatarios de clases protegidas, y de ser el caso, si se pueden usar otros factores o formulaciones con menores repercusiones pero con la misma facultad para predecir la solvencia crediticia.

> La invalidación de calificaciones de crédito tal vez no se deba a razones discriminatorias. Por ejemplo, es posible que un banco decida no otorgar otro préstamo a un prestatario que anteriormente no cumplió con su pago, aunque la calificación crediticia probatoria indique que el riesgo de incumplimiento de pago de dicho prestatario no sea mayor al de otro prestatario a quien en el banco le està concediendo el crédito. Sin embargo, los prestamistas deben tener cuidado al invalidar las calificaciones crediticias.  Tal vez exista discriminación cuando se apruebe el crédito a un número desigual de solicitantes de raza blanca a pesar de no haber aprobado la calificación crediticia, o cuando se niegue crédito a un número desigual de minorías a pesar de haber aprobado la mencionada calificación. Esta preocupación se acentúa cuando el prestamista no documenta las razones de la negación o son muchas las negaciones que no reciben una razón fundamental de tal decisión.

Nuestra tarea de velar por el cumplimiento de la ley en el àrea de calificación crediticia todavía no se ha centrado en los asuntos de repercusión desigual, sino en el mal uso de los sistemas de calificación crediticia. El año pasado, presentamos una demanda y un acuerdo de conciliación de 3 millones de dólares ante la corte federal de Jackson, Mississippi alegando que el Deposit Guaranty National Bank (DGNB), la instutición màs grande de este tipo en el estado, había ejercido una pràctica de discriminación racial en el proceso de evaluación de solicitud de crédito para préstamos para la remodelación  de vivienda en Mississippi, Arkansas, y Louisiana. Alegamos que el prestamista permitió a los funcionarios encargados de la concesión de préstamos de una sucursal individual "invalidar" las decisiones automàticas del proceso de evaluación de solicitud de crédito para rechazar a solicitantes que tenían una calificación "aprobatoria" y aprobar a los que tenían una calificación "desaprobatoria". Los criterios para la toma de tales decisiones se aplicaron de manera inconsistente, y no existió una supervisión adecuada de tales decisiones. Era tres veces màs probable que se negara el crédito a los solicitantes afroamericanos que a los solicitantes de raza blanca en situación similar.

> Según los términos de la conciliación, un estimado de 250 solicitantes afroamericanos, cuyas solicitudes para préstamos para la remodelación de vivienda se evaluaron utilizando un sistema imperfecto de evaluación de calificación de crédito, compartiràn un fondo de 3 millones de dólares. Ademàs, las solicitudes de préstamos seràn evaluadas conforme a políticas y procedimientos uniformes y centralizados, todas las solicitudes inicialmente rechazadas pasaràn por una segunda revisión a cargo de oficiales experimentados que evalúen el proceso de calificación de crédito, solo un número reducido de funcionarios del banco podràn tomar decisiones que involucren la invalidación del resultado indicado por la calificación crediticia, y por último, se efectuarà revisiones y anàlisis frecuentes de todas las decisiones relacionadas con el proceso de evaluación de solicitud de crédito para asegurar que cumplan con los requisitos de préstamo justo. United States v. Deposit Guaranty National Bank , Caso. 3:99CV670 (S.D. Miss. 1999).

En 1999 también entablamos un litigio en Wilmington, Delaware, acusando a  Associates National Bank, un banco de tarjetas de crédito con oficinas principales en Wilmington, por violar la Ley de Igualdad de Oportunidades en la Concesión de Crédito al someter intencionalmente a los solicitantes y a los poseedores de tarjetas crédito de habla hispana a normas màs estrictas en el proceso de evaluación de solicitud de crédito y a términos y condiciones menos favorables que aquellos aplicados a los invididuos no hispanos. En este caso, alegamos que los individuos que completaron las solicitudes en español fueron evaluados mediante un sistema de calificación de crédito que tenía normas màs estrictas que el usado para los solicitantes de habla inglesa. El 8 de enero del 2001, presentamos ante la corte un acuerdo de conciliación según el cual ANB establecerà un fondo de compensación de 1, 5 millones de dólares por los daños causados a cientos de solicitantes hispanos quienes soportaron normas màs estrictas en el proceso de evaluación de solicitud de crédito y términos y condiciones de crédito menos favorables que aquellos que completaron las solicitiudes en inglés entre fines de febrero de 1996 y abril de 1997.

United States v. Associates National Bank, Acción Civil No. 99 196 (D. Del. 1999).

Esperamos que las conciliaciones de DGNB y Associates National Bank sirvan como advertencia a la industria crediticia que, no obstante su potencial para hacer que las decisiones del proceso de evaluación de calificación de crédito sean màs objetivas y justas, los sistemas de calificación crediticia deben ser administrados sin discriminación.

Discriminación en la fijación del precio de crédito

Hemos entablado muchas acciones judiciales objetanto la discriminación en el precio del crédito.En el àmbito de los préstamos hipotecarios, las desigualdades en los precios a menudo surgen a consecuencia del uso discriminatorio de la autoridad discrecional de los empleados o agentes para cobrar tarifas màs elevadas que las tarifas fijadas por el prestamista por las que reciben una compensación adicional. Se debería enfatizar que los precios màs elevados que resultan de esta pràctica no guardan relación, de manera alguna, con las calificaciones de prestatario o el riesgo del prestamista. El uso de un programa de incentivo para el empleado o el agente como la pràctica de cobrar tarifas màs elevadas no es ilegal  per se, sin embargo, se considera ilegal si se aplica de tal manera que a las mujeres o minorías, a causa de su raza, origen étnico o género, se les cobran precios màs elevados.

>El asunto de la "fijación de tarifas elevadas" fue parte de los litigios interpuestos por el Departamento de Justicia contra la compañía Huntington Mortgage en Cleveland en 1995, contra la compañía Fleet Mortgage en Brooklyn en 1996, y contra la compañía Long Beach Mortgage en California en 1996 . En los casos Huntington y Fleet, alegamos que los funcioanarios encargados de los préstamos hipotecarios de dichas compañías cobraron a los prestatarios afroamericanos y/o hispanos iniciales màs elevadas que las que se cobraban a los prestatarios de raza blanca que estaban en una situación similar, y dichas diferencias en precios no podrían haberse presentado por casualidad ni podrían ser explicadas por las diferencias en las calificaciones para préstamo de los prestatarios. United States v. The Huntington Mortgage Company, Caso No. 1:95 CV 2211 (N.D. Ohio 1995); United States v. Fleet Mortgage Corp., Caso No. CV 96 2279 (E.D.N.Y. 1996).

En el caso Long Beach, alegamos que la compañía había permitido a sus funcionarios del departamento de préstamos y a sus agentes independientes cobrar a discreción hasta 12% de la cantidad del préstamo por encima del precio base del prestamista. Nuestros anàlisis de tasas de interés, tarifas y puntos demostraron que el prestamista discriminaba a los prestatarios por motivo de raza, origen étnico, sexo y edad. Los prestatarios jóvenes de raza blanca obtenían las tasas màs bajas, y las mujeres afroamericanas mayores y solteras se llevaban la peor parte, y las mujeres de raza blanca, los varones afroamericanos y los hispanos experimentaban una situación intermedia. La discriminación era evidente en los préstamos otorgados por los propios funcionarios de Long Beach, pero era inclusive màs acentuada en los préstamos que se efectuaban por medio de sus agentes de hipotecas. Debido que Long Beach era el único encargado del proceso de evaluación de solicitud crédito y permitió que sus agentes cobraran precios discriminatorios, afirmamos que Long Beach era responsable no solo por la discriminación puesta en pràctica por sus propios empleados, sino por la de sus agentes. A consecuencia de la conciliación, Long Beach modificó sus políticas de precios, y efectúo un pago de un total de 3 millones de dólares a 1, 200 prestatarios que habían pagado precios elevados. United States v. Long Beach Mortgage Company, Caso No. CV-96-6159DT(CWx) (C.D. Cal. 1996).

En préstamos personales, alegamos que el First National Bank of Vicksburg de Mississippi cobró a los solicitantes afroamericanos tasas de interés màs altas que las cobradas a sus contrapartes de raza blanca, y entablamos un juicio para poner fin a esta pràctica. United States v. First National Bank of Vicksburg, Caso No. 5:94 CV 6 (B)(N) (S.D. Miss. 1994). En un caso contra Security State Bank of Pecos, Texas, una revisión de los registros de préstamos personales efectuada por los inspectores de la Comisión de Gobierno de la Reserva Federal dió a conocer que a los hispanos se les cobraba tasas de interés màs altas -- de tres a cinco por ciento -- para los préstamos personales garantizados y no garantizados, en comparación a los precios cobrados a los ciudadanos anglosajones, y que tales diferencias no correspondían a razones empresariales. United States v. Security State Bank of Pecos , Caso No. SA95CA0996 (W.D. Tex. 1995). Otro juicio alegó que el Bank of Gordon, un banco de Nebraska cobraba a los indígenas americanos tasas de interés màs altas que a sus contrapartes de raza blanca.  United States v. First National Bank of Gordon, Acción Civil No. 96-5035 (D.S.D. 1996). La reparación judicial que obtuvimos en estos casos incluye fondos de compensación para las víctimas de discriminación por parte de los bancos, programas educativos para los empleados bancarios y prestatarios, reclutamiento de minorías para puestos de trabajo en el banco, y una autoevaluación para supervisar el cumplimiento de las leyes de préstamo justo.

También mencionamos el asunto de la "fijación de tarifas elevadas" en un escrito de caràcter amicus curiae que el Departamento de Justicia presentó en un juicio privado contra Nissan Motor Acceptance Corporation (NMAC).  En tal caso, los demandantes alegan que la pràctica de NMAC de permitir que los sus agentes, a su discreción, fijen cargos financieros independientemente del riesgo, ha ocasionado que los afroamericanos paguen cargos financieros màs elevados. Por otro lado, los demandantes alegan que estos cargos elevados no pueden ser explicados por factores no discriminatorios. En nuestro comunicado amicus, argumentamos que el prestamista tiene el deber no delegable de cumplir con ECOA, y, por ello, es responsable en conformidad con ECOA de la fijación de precios discriminatoria en la concesión de préstamos que aprueba y financia. Comunicado de los Estados Unidos como Amicus Curiae en Apoyo a la Oposición del Demandante contra la Moción del Demandado para la Sentencia Sumaria,  Cason v. Nissan Motor Acceptance Corp., No. 3-98-0223 (M.D. Tenn. Aug. 1, 2000). La corte ha emitido un fallo preliminar que favorece esta posición, pero el caso continúa en litigio.

Créditos abusivos 

Los tres asuntos (comercialización, procesos de evaluación de solicitud de crédito, y precios) pueden entrar en el juego cuando el crédito abusivo se encuentra presente. En los útimos años se ha puesto bastante atención en el crédito abusivo donde los organismos gubernamentales, los grupos de consumidores, y los representantes de la industria responsables de la misma manera condenan las pràcticas crediticias que explotan a los prestatarios vulnerables. Es importante comprender que el crédito abusivo es solo una subclase del préstamo subprimario. Es igual de importante reconocer que el préstamo subprimario responsable desempeña un papel importante en la economía al brindar acceso a crédito a precios màs elevados a prestatarios cuyo desempeño crediticio anterior o deuda actual y tipo de ingreso los califican como prestatarios de alto riesgo.

> El incremento general en el préstamo hipotecario para vivienda en los últimos años es atribuible en parte al aumento dramàtico del préstamo subprimario. Por ejemplo, un estudio reciente del HUD, demostró que de 1993 a 1998, el número de préstamos de refinanciamiento subprimarios aumentó diez veces. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, Carga desigual: Desigualdades Raciales y en Ingresos en el Préstamo Subprimario en los Estados Unidos  (Abril del 2000). El problema de este aumento, desde el punto de vista del préstamo justo, es que las minorías son prestatarios subprimarios de manera desigual. Los estudios realizados por el HUD, Fannie Mae, Freddie Mac y otros muestran que los prestatarios de minorías, especialmente los que viven en àreas urbanas, son representados de manera desigual en el mercado subprimario. Es tres veces màs probable que se ofrezcan préstamos subprimarios en vecindarios de bajos ingresos que en los vecindarios de ingresos elevados, y es cinco veces màs probable que se ofrezcan en vecindarios donde predominan los afroamericanos que en los vencindarios que albergan a personas de raza blanca. En los vecindarios donde predominan afroamericanos, los préstamos subprimarios representaron el 51% de los préstamos para viviendas en 1998, en comparación con el 9% en àreas donde predominan las personas de raza blanca.

Estas diferencias se mantienen independientemente del nivel de ingresos. Al comparar los índices en los vecindarios de bajos ingresos, el estudio de HUD informó que el 54% de los prestatarios afroamericanos, pero solo el 18% de los prestatarios de raza blanca, obtuvieron préstamos subprimarios. Para los vecindarios de ingresos moderados, los porcentajes fueron de 44% para los afroamericanos y 10% para las personas de raza blanca. En los vecindarios de ingresos altos, las porcentajes fueron de 39% para los afroamericanos y 6% para las personas de raza blanca. HUD, Carga Desigual: Desigualdades Raciales y en los Ingresos en los Préstamos Subprimarios en los Estados Unidos  (Abril del 2000).

Mientras que la disponibilidad de los préstamos subprimarios es esencial para los prestatarios de crédito debilitado, un estudio reciente de Freddie Mac encontró que entre el 10% y 35% de los prestatarios en realidad podían calificar para crédito primario o crédito de tipo "A".  (Informe preliminar no publicado del anàlisis de Freddie Mac de 1996, basado en la muestra de 15,000 hipotecas subprimarias otorgadas por cuatro instituciones financieras). En efecto, algunos prestamistas subprimarios, en busca de atraer inversores, enfatizan que muchos de sus prestatarios cuentan con un crédito de nivel "A" ( o ligeramente inferior). Estas cifras sugieren que los prestamistas convencionales o no estàn sirviendo a sus comunidades de minorías de manera justa y estàn haciendo discriminación respecto de las condiciones de sus créditos o discriminación de mercadeo, o estàn efectuando un proceso desleal de evaluación de calificación de crédito para las minorías.

Mientras que son rígidos los números que muestran índices desiguales de préstamo subprimario para las minorías, las diferencias podrían ser incluso màs alarmantes si pudiéramos aislar los préstamos abusivos del resto del mercado subprimario. En muchas de las àreas residenciales de ciudades centrales del país donde residen minorías, ha habido un aumento en las pràcticas de concesión de créditos abusivas y dañinas , muchas de las cuales ha ocasionado que los clientes perdieran buena parte del patrimonio de sus viviendas, o inclusive las mismas. Estas pràcticas, comúnmnte descritas como "préstamo abusivo" no incluyen un acceso discriminatorio al crédito, pero, irónicamente, un  acceso demasiado fàcil a crédito de alto costo.

Una de nuestras preocupaciones principales es que el blanco de los prestamistas han sido las poblaciones vulnerables ( a menudo las minorías y las personas de la tercera edad, en particular las mujeres)  que han sido dueños de sus casas por un período largo, y por ello han logrado establecer patrimonio. Dichos individuos probablemente tengan una deuda a corto plazo ( en tarjetas de crédito, por ejemplo) o tengan su primera hipoteca actual con una compañía financiera u otro prestamista subprimario. Algunos prestamistas se valen de métodos de ventas engañosos y de mucha presión con el fin de persuadir a estos prestatarios argumentando que la consolidación de la deuda o el refinanciamiento de la hipoteca es ventajoso cuando en realidad significa una ampliación del plazo de la hipoteca y la disminución de su patrimonio que por lo general no es beneficioso para el interés financierio a largo plazo del individuo. Algunos prestamistas particularmente inescrupulosos pueden incitar a los prestatarios a dejar de pagar los préstamos existentes,  poniéndolos en riesgo de juicio hipotecario y volviéndolos màs ansiosos para obtener un préstamo bajo cualquier término. Es posible que también convenzan a las personas con movimientos crediticios intrascendentes que los bancos no pueden otorgarles préstamos. Algunos prestamistas ocultan la divulgación de los términos del préstamo requerida por ley en una montaña de papeles que los prestatarios no comprenden, y por ello es posible que no se den cuenta que los términos y condiciones son desvetajosos en comparación con aquellos que un prestamista màs responsable podría poner a su disposición. Algunos prestamistas cobran tasas de interés, puntos y tarifas exorbitantes y que no guardan relación con el nivel de riesgo. Inducen a los prestatarios a añadir productos adicionales costosos (como un seguro de garantía para el pago de la deuda en caso de muerte del asegurado el cual es financiado por los procedimientos de préstamo), que a la larga reducen el patrimonio del prestatario. Algunos otorgan préstamos a prestatarios cuyo nivel de ingresos no es suficiente para asumir las nuevas obligaciones de la deuda; dichos préstamos inevitablemente acarrearàn un juicio hipotecario u otra transacción de refinanciamiento que disminuye el patrimonio inclusive màs. Estudios recientes realizados en Nueva York y Chicago muestran un aumento exesivo en el número de juicios hipotecarios desproporcionalmente en préstamos subprimarios. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, Oficina de Desarrollo de Políticas e Investigación,  Cargo Desigual en  New York: Desigualdades Raciales y en Ingresos en los Préstamos Subprimarios (Mayo del 2000); Carga Desigual en Chicago: Desigualdades Raciales y en los Ingresos en Préstamos Subprimarios  (May 2000).

A veces las pràcticas de préstamos abusivos violan las leyes de préstamo justo, algunas veces violan las leyes estatales y federales de protección al consumidor, y a veces ambas. Hemos unido fuerzas con otras agencias federales y estatales que velan por el cumplimiento de la ley para tratar estos asuntos. En marzo del 2000, el Departamento de Justicia, junto con el Ministro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y la Comisión Federal de Comercio, entabló un juicio contra Delta Funding Corporation, un prestamista de hipotecas subprimarias que opera principalmente en àreas de minorías de  Brooklyn y Queens. La demanda alegó que Delta había violado las leyes de préstamo justo y de la protección al consumidor al evaluar el proceso de solicitud de crédito y financiar los préstamos hipotecarios con tarifas hipotecarias màs altas para las mujeres afroamericas que las tarifas para los hombres de raza blanca en situación similar, al pagar incentivos a los agentes induciéndolos a referir a los solicitantes de préstamos a Delta, y al aprobar préstamos sin considerar la capacidad del prestatario para devolver el préstamo. El gobierno alegó que las acciones de Delta endeudó a los prestatarios en miles de dólares y los expuso a riesgos sin garantías de incumplimiento de pago o juicio hipotecario. Una parte de las víctimas identificadas por el Departamento de Justicia eran viudas afroamericanas que vivían en Brooklyn que tenían poca o ninguna deuda hipotecaria pendiente y a quienes persuadieron para obtener préstamos de refinanciamiento costosos que no podían asumir. United States v. Delta Funding Corp., Caso No. CV 00 1872 (E.D.N.Y. 2000).

En enero de 1998, la Comisión Federal de Comercio entabló una acción contra Capital City Mortgage Corporation, una empresa prestamista del Districto de Columbia, acusàndola de una variedad de pràcticas desleales. La mayoría de los  prestatarios de esta compañía son de origen afroamericano.Un juicio particular complentario alegó que el blanco de la compañía eran los prestatarios de minorías de créditos abusivos que a menudo terminaban en incumpliento de pago. Presentamos un instrumento amicus respaldando el argumento del demandante que la discriminación "opuesta" respecto de las condiciones de crédito, es decir centrarse en los vecindarios de minorías para la concesión de créditos abusivos, puede violar las Ley de la Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidades en la Concesión de Crédito. El Instrumento de los Estados Unidos como Amicus Curiae en Apoyo de la Posición del Demandante a la Moción del Demandado para el Juicio en las Alegaciones, o, en la Alternativa, para la Sentencia Sumaria,  Hargraves v. Capital City Mortgage Corp., Acción Civil No. 98-1021 (JHG/AK) (D.D.C. March 10, 2000). En un fallo preliminar la corte acordó que tal conducta podría violar la ley.  Sentencia breve y orden (29 de setiembre del 2000). El casi todavía està en juicio.

Préstamos empresariales

Así como la disponibilidad de crédito para comprar, refinanciar y remodelar nuestras casas es decisivo para el bienestar de las comunidades locales, también lo es la disponibilidad de crédito para las pequeñas empresas. La falta de acceso a capital ha sido una de las barreras màs temibles para la formación y desarrollo de los negocios de las minorías. Los estudios y los informes han demostrado que es dos veces màs probable que se niegue la solicitud de préstamo a las empresas cuyos propietarios son de origen afroamericano en comparación con las empresas cuyos propietarios son de raza blanca (65.9% versus 26.9%). Los índices de negación de préstamos para los afroamericanos siguen siendo significativamente màs altos que los de raza blanca, inclusive después de tomar en cuenta las diferencias en una serie amplia de medidas de solvencia crediticia y otras características. Cuando se aprueba el préstamo a las empresas cuyos propietarios son afroamericanos, éstos pagan tasas de interés que son aproximadamente uno por ciento màs altas que las establecidas para las empresas cuyos propietarios son de raza blanca, inclusive después de controlar las diferencias en la solvencia de crédito. David G. Blanchflower, Phillip B. Levine & David J. Zimmerman, Discriminación en el Mercado Crediticio para Pequeñas Empresas ( Oficina Nacional de Economía. Papel de Investigación No. 6840, 1998).  El Departamento de Justicia està explorando las maneras en que podemos confrontar la discriminación de manera efectiva en esta àrea.

> Por ley, los prestamistas tienen prohíbido preguntar a los solicitantes de préstamos empresariales y otros tipos de préstamos no hipotecarios sobre su raza, color de piel, sexo, religión, u origen étnico. La intención de esta norma (Reglamento B, promulgado por la Comisión de Gobierno de la Reserva Federal para implementar ECOA) fue prohibir el uso discriminatorio de tal información -- y esta intención fue halagadora. Sin embargo, gracias a nuestra experiencia sobre información concerniente a la hipoteca de vivienda ahora sabemos que esta información es crítica para nuestro programa que vela por el cumplimiento del préstamo justo. El Reglamento B expresamente permite a los prestamistas recolectar, y en efecto, se les exige a la mayoría de prestamistas recoger, ese tipo de información para los préstamos hipotecarios. Exigir a los bancos que recojan este tipo de información no se ha traducido en uso discriminatorio o impropio de la misma, justamente en lo contrario. Hemos podido hacer uso de esta información en numerosos litigios para combatir la discriminación.

Cambiar el Reglamento B para dejar a los acreedores recoger dicha información permitiría a las instituciones controlar su propio desempeño y dar a los organismos reguladores las herramientas necesarias para identificar los problemas y trabajar para resolverlos. Los empleados de primera línea de las instituciones prestamistas conocen la raza, el origen étnico y el sexo de los solicitantes de préstamos, y ya es tiempo que aquellos que revisan su comportamiento también lo sepan. El Departamento de Justicia, y muchas otras agencias, incluyendo el Departamento del Tesoro Público, el Inspector de la Moneda, la Oficina de Supervisión de Ahorro, y la Administración de Pequeñas Empresas, han exhortado a la Reseva Federal hacer este cambio.

CONCLUSIÓN

Ha habido un progreso alentador en el acceso al crédito por parte de todos nuestros ciudadanos. Mientras que la economía en crecimiento ha aumentado el precio de la vivienda en general, algunos comentaristas le han dado crédito al gran incremento en el préstamo hipotecario para las minorías en los últimos años, por lo menos en parte, al mayor nivel de inspección minusiosa en lo que respecta a litigios y el cumplimiento de las regulaciones, en el àrea. John R. Wilke, El Sueño de la Casa Propia : Ahora es màs fàcil para los afroamericanos e hispanos asegurar las hipotecas de viviendas, S.D. Sindicato-Defensor, 24 de marzo de 1996, en H1; Kenneth H. Bacon, Mayor alcance :Bajpo Fuerte Presión, los Bancos Amplían Préstamos para Viviendas en Secciones Superpobladas , Wall St. J., 23 de febrero de 1994, at A1. Al poner en pràctica nuestra responsabilidad de velar por el cumplimiento de la ley, nunca hemos solicitado que un prestamista otorge un crédito fallido. Simplemente hemos solicitado que se den las mismas oportunidades a todas las personas y que las mismas sean tratadas con igualdad, independientemente de su raza, origen étnico, y cualquier otro factor prohibido. También hemos recomendado a las instituciones de préstamo que revisen sus propias pràcticas y políticas para eliminar la desigualdad y promover las decisiones sobre crédito tomando como fundamento la solvencia crediticia y el riesgo. Ademàs de llevar a cabo acciones que velen por el cumplimiento del préstamo justo, el Departamento de Justicia ha dedicado el tiempo, la energía y los recursos de su personal para hablar sobre los temas importantes del préstamo justo con los representantes de la industria y los prestamistas individuales en conferencias, seminarios, y programas de capacitación. Nos hemos sentido incentivados en estas conversaciones por muchos individuos de la industria de la concesión de crédito quienes estàn comprometidos a asegurar que sus servicios y productos estén totalmente disponibles para todos. Pero todavía no termina la tarea de asegurar el acceso justo al crédito.Se necesita realizar grandes esfuerzos para velar por el cumplimiento de la ley, y así asegurar las mismas oportunidades en el préstamo para las pequeñas empresas y préstamos personales de hipoteca de vivienda. También esperamos que cada vez màs prestamistas aprendan que llegar a todos los clientes portenciales y tratarlos de manera justa ademàs de ser un requisito de la ley, también puede ser altamente rentable, y es absolutamente esencial para fortalecer nuestras comunidades, nuestra economía y nuestra nación.

Updated August 6, 2015

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